Aluguel subindo, compra difícil: o que está acontecendo com o mercado imobiliário e o que fazer em Jundiaí

Chenquer & Camargo Imóveis · Jundiaí/SP

Quem está no mercado imobiliário brasileiro nos últimos meses percebe algo diferente acontecendo. Os aluguéis subiram consistentemente por três anos consecutivos. A compra da casa própria ficou mais distante para uma parcela expressiva da população. E ao mesmo tempo, o mercado de luxo e de MCMV seguem aquecidos, enquanto o meio, a classe média que quer comprar um apartamento de R$ 400.000 a R$ 800.000 com financiamento, está espremida.

Este artigo explica o que os dados dizem, por que Jundiaí tem características específicas que mudam a equação e o que fazer dependendo do seu perfil: quem aluga, quem quer comprar e quem quer investir.

O que os dados nacionais mostram

Os números são concretos e vieram de fontes oficiais nas últimas semanas.

Dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua, a PNAD Contínua do IBGE, divulgados em abril de 2026, indicam que mais brasileiros passaram a viver em imóveis alugados, enquanto diminuiu a fatia daqueles que possuem casa própria totalmente quitada. A proporção de imóveis próprios quitados caiu de 61,6% para 60,2%, enquanto os imóveis ainda financiados cresceram de 6% para 6,8%. 

Entre 2016 e 2025, o número de imóveis alugados saltou de 12,2 milhões para 18,9 milhões, alta de cerca de 55%. A participação dos domicílios alugados subiu de 18,4% para 23,8%.

O preço do aluguel residencial encerrou 2024 com alta de 13,50%, segundo dados do Índice FipeZAP. A variação superou o IPCA de 4,83% e o IGP-M de 6,54% no mesmo período. Em 2022 e 2023, as altas foram de 16,55% e 16,16% respectivamente, o que significa que o aluguel subiu acima da inflação por três anos consecutivos. 

E em 2026, os novos contratos de locação registraram alta de 1,60% apenas no primeiro bimestre, acima dos 0,52% observados para imóveis residenciais à venda no mesmo período. 

Por que isso está acontecendo

A explicação tem três camadas que se reforçam.

Primeira camada: os juros altos excluem compradores e empurram para o aluguel.

A dificuldade de compra atinge principalmente a classe média. O grupo enfrenta juros anuais acima de 10%, exigência de entrada entre 20% e 30% e análise de crédito mais rigorosa. Dados do Serasa indicam que o Brasil chegou a 81,7 milhões de inadimplentes em 2026, alta de 38,1% ante 2016, com o valor das dívidas crescendo 176% no período. 

Quem não consegue comprar vai para o aluguel. Mais gente no aluguel com oferta que não cresce na mesma velocidade empurra o preço para cima.

Segunda camada: o mercado imobiliário foi se polarizando.

Dados do Secovi-SP mostram que 54,3% das unidades residenciais lançadas em São Paulo em 2025 se encaixam no MCMV. Em 2016, o segmento representava apenas 19% dos lançamentos. Ao mesmo tempo, o mercado de luxo e superluxo em São Paulo movimentou mais de R$ 28 bilhões em 2025 e o número de apartamentos lançados saltou quase 60%. No meio deste movimento, a classe média perdeu espaço no mercado imobiliário. 

Sobra produto para quem tem pouco e para quem tem muito. Falta produto para quem está no meio.

Terceira camada: a oferta de aluguel não cresceu na mesma proporção que a demanda.

Os recursos da poupança, o SBPE, tradicionalmente utilizados para financiar imóveis para a classe média, encolheram significativamente. De 2016 para 2021, o número de unidades financiadas via SBPE saltou de 199 mil para 866 mil. No entanto, desde então o número está em retração e fechou 2025 com 457 mil unidades financiadas. 

Menos construção para a classe média significa menos oferta de aluguel nessa faixa de preço no médio prazo.

Por que Jundiaí é um caso à parte

Jundiaí tem características estruturais que tornam o seu mercado diferente do nacional, e é aqui que o artigo fica mais relevante para quem mora ou quer morar na cidade.

De acordo com o vice-presidente de Comercialização e Inteligência de Mercado Imobiliário da Proempi, entidade do setor imobiliário de Jundiaí, apenas 35% da área da cidade é classificada como zona urbana. Outros 35% são Serra do Japi e 30% são áreas de manancial e proteção ambiental. Isso torna Jundiaí naturalmente vertical e com poucas unidades disponíveis. 

Essa restrição territorial é o dado mais importante para entender o mercado local. Não é possível simplesmente construir mais em Jundiaí para equilibrar oferta e demanda. A cidade tem limite físico.

A procura em Jundiaí chega a ser de 1 para 8 ou até 1 para 10: para cada imóvel disponível, há até 10 interessados. Em 2016, quando houve crise imobiliária nacional e os preços encolheram no Brasil, o impacto em Jundiaí foi menor e a recuperação foi mais rápida. "Jundiaí é uma cidade que sempre tem valorização, pelas poucas unidades e pela proximidade da Capital", afirma o vice-presidente da Proempi.

Em relação a 2024, os preços médios de aluguel em Jundiaí tiveram aumento entre 5% e 15% em 2025, variando conforme a localização. A busca por imóveis segue alta, com cada unidade disponível chegando a atrair de 8 a 10 interessados, especialmente nos bairros mais centrais. Cerca de 70% dos novos empreendimentos lançados são apartamentos, reflexo direto da limitação territorial. 

O que fazer dependendo do seu perfil

Se você está alugando e o valor subiu

Você está num mercado onde a tendência de alta do aluguel é estrutural, não conjuntural. Os dados mostram três anos consecutivos de alta acima da inflação, e as condições que causam isso não vão mudar rapidamente: os juros caem devagar, a oferta de novos imóveis cresce abaixo da demanda e a inadimplência segue pressionando o crédito.

A pergunta correta não é "o aluguel vai parar de subir?". É "quanto tempo eu ainda consigo absorver essa alta antes de precisar mudar de endereço ou de opção?"

Se você tem reserva para entrada e renda estável, simular um financiamento agora pode revelar que a parcela mensal não está tão distante do aluguel que você já paga. Muitos locatários de Jundiaí descobrem que estão pagando R$ 3.500 a R$ 4.500 por mês de aluguel em apartamentos que seriam financiados por parcelas similares, com a diferença de que no financiamento o patrimônio é seu.

Se você quer comprar mas está esperando os juros caírem

A lógica do "espero cair o juro" tem um problema concreto: enquanto você espera, o aluguel continua subindo, os imóveis continuam valorizando e a sua capacidade de entrada não necessariamente cresce na mesma velocidade.

No primeiro trimestre de 2026, os preços de venda de imóveis residenciais acumularam alta de 1,01%, com diferenças regionais relevantes. Capitais com restrição de oferta de terrenos registram alta mais intensa, entre 2% e 5%. 

Jundiaí está exatamente no perfil de cidade com restrição de oferta: Serra do Japi, mananciais e áreas protegidas limitam a expansão. Isso significa que a pressão de preço nos imóveis da cidade tende a ser acima da média nacional.

Isso não significa que você deve comprar qualquer imóvel agora. Significa que a decisão de esperar tem um custo que precisa ser calculado, não ignorado.

Se você tem imóvel para alugar

Este é o cenário mais favorável dos três. Com demanda de 1 para 8 ou 1 para 10 em Jundiaí, imóveis bem localizados e bem conservados têm altíssima liquidez de locação. O reajuste anual pelo IPCA ou IGP-M, combinado com a valorização do imóvel em si, torna o aluguel uma das formas de investimento com melhor relação risco-retorno disponível no mercado local.

O mercado de locação residencial apresentou forte desempenho em 2025 e início de 2026. Com muitas famílias adiando a compra da casa própria em função dos juros altos, a procura por imóveis para alugar aumentou significativamente. 

Se o seu imóvel está vago ou com aluguel abaixo do mercado, o momento atual é o mais favorável dos últimos anos para renegociar ou reposicionar o valor.

Se você quer investir comprando para alugar

A equação financeira precisa ser feita com cuidado. Com a Selic a 14,5%, a renda fixa rende bem com liquidez e sem dor de cabeça. O imóvel precisa entregar um rendimento de aluguel, o chamado rental yield, que justifique a imobilização do capital.

Em Jundiaí, imóveis bem localizados com aluguel bem calibrado entregam rental yield entre 5% e 7% ao ano, abaixo da Selic. A vantagem do imóvel está na valorização do ativo ao longo do tempo, na proteção contra inflação e na diversificação patrimonial, não no rendimento mensal isolado.

Para investimento em locação em Jundiaí, o perfil de imóvel com melhor equação são os flats e studios em regiões centrais, como o Línea Home Style na Vila Arens, com demanda constante de estudantes e profissionais, e apartamentos de 2 dormitórios nos bairros mais valorizados, com demanda de famílias que não conseguem comprar.

O resumo que importa para Jundiaí

Jundiaí não vai escapar da tendência nacional de alta do aluguel. Mas o mercado local tem fundamentos que o tornam mais robusto: restrição territorial permanente, proximidade com São Paulo, polo industrial e econômico ativo e demanda consistente de moradores vindos da capital.

Isso significa que quem está em Jundiaí, seja como locatário, comprador ou investidor, está num mercado com menos volatilidade e mais previsibilidade do que a maioria das cidades brasileiras. A decisão certa depende do perfil, do momento e do imóvel certo. É exatamente essa leitura que fazemos com cada cliente.

A Chenquer & Camargo Imóveis atua nos bairros mais valorizados de Jundiaí e pode ajudar a avaliar a sua situação específica: comprar agora, continuar alugando com segurança, reposicionar o valor do seu imóvel ou estruturar um investimento para locação. Entre em contato com nossa equipe.

Chenquer & Camargo Imóveis · Especialistas em compra, venda e locação de imóveis médio e alto padrão em Jundiaí/SP · CRECI 314.879-F