Simulador de financiamento imobiliário: calcule parcela, ITBI e todos os custos de fechamento

A parcela mensal é o número que todo mundo calcula antes de financiar um imóvel. O que quase ninguém calcula, pelo menos antes de receber a guia do ITBI e o orçamento do cartório, é o total que precisa estar disponível no dia do fechamento. Em muitos casos, esse desembolso imediato supera em 6% a 7% o valor do imóvel, somado à entrada. Para um imóvel de R$ 600 mil com entrada de 20%, isso representa mais de R$ 30 mil além dos R$ 120 mil de entrada que o comprador já separou.

O Simulador de Financiamento Imobiliário da Chenquer & Camargo foi desenvolvido para fechar esse cálculo de uma vez: parcela nos 4 principais bancos, comparativo SAC e Price, ITBI com a alíquota específica de Jundiaí e estimativa completa dos custos de cartório, tudo em uma única ferramenta, sem cadastro.

O que o simulador calcula

O simulador executa quatro blocos de cálculo simultâneos.

Comparativo de parcelas entre bancos

Com o valor do imóvel, a composição da entrada e o prazo escolhidos, a ferramenta projeta a primeira parcela e a última parcela para cada um dos quatro bancos com maior volume de financiamento imobiliário no Brasil em 2026: Caixa Econômica Federal, Itaú, Bradesco e Santander.

A taxa de cada banco reflete os valores de balcão em junho de 2026. A Caixa opera a menor taxa do mercado no SFH, a partir de 11,19% ao ano mais TR para clientes com relacionamento estabelecido. Itaú e Bradesco trabalham com taxas entre 11,60% e 11,70% ao ano, e o Santander com 11,69% ao ano. Diferenças que parecem pequenas em percentual representam, em um financiamento de R$ 480 mil em 30 anos, dezenas de milhares de reais acumulados ao longo do contrato.

SAC e Price: impacto na parcela inicial e no custo total

O simulador permite alternar entre os dois sistemas de amortização com um clique, e o resultado aparece imediatamente no comparativo de bancos.

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela começa mais alta e decresce a cada mês, porque o valor amortizado é fixo e os juros incidem sobre um saldo devedor que diminui de forma constante. No Price (Sistema Francês), a parcela é fixa durante todo o contrato, mas a proporção de juros é maior nas primeiras parcelas, o que resulta em saldo devedor mais alto nos anos iniciais e custo total superior ao SAC.

A regra prática: quem tem capacidade de pagar uma parcela inicial mais alta se beneficia do SAC, tanto pelo menor custo total quanto pela maior velocidade de redução do saldo devedor. Quem precisa de previsibilidade absoluta de parcela fixa e aceita pagar mais no total encontra no Price a estrutura mais adequada.

Renda mínima necessária por banco

Para cada banco e cada taxa, o simulador mostra a renda familiar bruta mínima necessária para que a parcela inicial não comprometa mais de 30% da renda, que é o limite estabelecido pelo Banco Central para análise de crédito nas linhas do SFH. Esse número é direto e útil: se a renda do comprador estiver abaixo do valor indicado para um banco específico, a proposta provavelmente não passa na análise de crédito daquela instituição.

Acesse agora o Simulador de Financiamento Imobiliário e veja os números reais para o imóvel que você está avaliando. Compare os 4 bancos, alterne entre SAC e Price e calcule o desembolso total em menos de um minuto.

ITBI em Jundiaí: como a alíquota funciona no financiamento

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um dos custos que mais surpreendem compradores de primeiro imóvel, porque o percentual não é único e a base de cálculo varia conforme o tipo de operação.

Em Jundiaí, para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação com valor de até R$ 726 mil, o Município aplica uma alíquota reduzida de 0,5% sobre a parte financiada, até o limite de R$ 120.968, e a alíquota padrão de 2,5% sobre o restante do valor do imóvel. Para imóveis acima do teto do SFH, a alíquota de 2,5% incide sobre o valor total da transação.

Na prática, isso significa que o comprador de um imóvel dentro do SFH paga menos ITBI do que pagaria em uma compra à vista pelo mesmo valor, porque a parcela financiada até o limite tem incidência reduzida. O simulador aplica essa lógica automaticamente, sem que o usuário precise fazer o cálculo manualmente.

Um ponto de atenção: a base de cálculo do ITBI é o maior valor entre o preço declarado na transação e o valor venal do imóvel. Se o valor venal registrado na Prefeitura for superior ao preço de venda, o imposto é calculado sobre o valor venal. Em imóveis que passaram por atualização recente de valor venal, isso pode resultar em ITBI acima do que o comprador estimou com base apenas no preço pago.

Custos de cartório: escritura, registro e averbação

Os emolumentos cartorárias são tabelados pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (Tabela TJSP 2026) e variam conforme o valor da operação, não conforme o cartório escolhido. Não existe negociação de emolumento: todos os tabelionatos e cartórios de registro de imóveis do Estado cobram os mesmos valores para operações de mesmo porte.

No financiamento bancário

O contrato de financiamento com alienação fiduciária é registrado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de escritura pública, porque a lei permite que esse tipo de instrumento seja lavrado pelo próprio banco. O custo principal é o registro do contrato de alienação fiduciária no CRI (Cartório de Registro de Imóveis), calculado sobre o valor financiado. A esse custo somam-se a averbação do financiamento e eventuais certidões complementares.

Na compra à vista

Sem financiamento bancário, a transferência de propriedade exige escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas, seguida do registro da escritura no CRI. Os dois passos têm custos separados: emolumentos da escritura, calculados pelo valor do imóvel, e emolumentos do registro, também calculados pelo valor da operação. O custo total de cartório em uma compra à vista é geralmente superior ao de um financiamento, porque envolve dois atos distintos.

O simulador apresenta as duas estruturas de custo, separadas por tipo de operação, com os valores estimados pela Tabela TJSP 2026.

O custo de cartório e o ITBI juntos representam entre 4% e 7% do valor do imóvel na maioria das transações em Jundiaí. Simule o seu cenário no Simulador de Financiamento Imobiliário e veja o valor exato antes de fechar o negócio.

O desembolso imediato: o número que define se a compra é viável agora

O simulador termina com um número que vai além da parcela e além dos custos individualmente: o desembolso imediato total, que é a soma da entrada (recursos próprios mais FGTS) com todos os custos de fechamento.

Esse é o valor que precisa estar disponível no dia da assinatura do contrato. Não parcialmente disponível, não prometido por terceiros, mas liquidamente disponível. Compradores que chegam ao fechamento com a entrada calculada mas sem provisão para ITBI e cartório precisam renegociar prazos, reduzir o valor da entrada ou buscar crédito emergencial, situações que podem comprometer a aprovação ou atrasar a operação.

Exemplo de cálculo para um imóvel de R$ 700 mil com entrada de 20% (R$ 140 mil) no financiamento bancário em Jundiaí:

Entrada: R$ 140.000 ITBI estimado (SFH, dentro do teto): aproximadamente R$ 15.500 Registro e averbação no CRI: aproximadamente R$ 5.700 Desembolso imediato total: aproximadamente R$ 161.200

A diferença entre o que o comprador calculou (R$ 140 mil) e o que realmente precisa ter disponível (R$ 161 mil) é de R$ 21 mil, uma diferença que, sem planejamento prévio, pode inviabilizar o fechamento na data combinada.

Como usar o FGTS para compor a entrada

O simulador aceita FGTS como componente da entrada e soma automaticamente com os recursos próprios para calcular o valor financiado e o percentual de entrada. O uso do FGTS no financiamento imobiliário está condicionado a regras específicas: o trabalhador precisa ter pelo menos três anos de carteira assinada, contínuos ou não, não pode ter outro financiamento ativo pelo SFH e o imóvel precisa estar dentro do teto do programa, que em 2026 é de R$ 2,25 milhões.

O FGTS pode ser usado na entrada, na amortização do saldo devedor em parcelas ou na liquidação antecipada do contrato. Ele não pode ser usado para pagar custos de cartório ou ITBI.

Qual banco escolher para financiar em 2026

A resposta depende do perfil de cada comprador, mas há critérios objetivos para comparar:

A Caixa Econômica Federal oferece a menor taxa de balcão do mercado no SFH, a partir de 11,19% ao ano mais TR, mas as condições melhores estão associadas ao relacionamento bancário com a instituição, que inclui domicílio do salário, débito automático da parcela e ao menos um produto adicional contratado. O processo na Caixa tende a ser mais longo e com mais etapas documentais do que nos bancos privados.

Itaú, Bradesco e Santander operam com taxas entre 11,60% e 11,70% ao ano, têm processos de aprovação geralmente mais rápidos e maior flexibilidade na análise de crédito para perfis de renda variável, como profissionais liberais e empresários. Para imóveis de médio e alto padrão em Jundiaí, onde o prazo de fechamento e a agilidade da aprovação são fatores relevantes, a diferença de taxa entre a Caixa e os bancos privados precisa ser ponderada contra o tempo de processo.

A ferramenta mostra essa diferença em parcela, o que permite quantificar o impacto financeiro de cada opção antes de iniciar o relacionamento com o banco.

Perguntas frequentes

O simulador é gratuito e exige cadastro? Gratuito e sem cadastro. Acesse, preencha os dados do imóvel e veja os resultados imediatamente, sem precisar informar nome, e-mail ou telefone.

As taxas dos bancos são atualizadas com frequência? As taxas refletem os valores de balcão de junho de 2026. Bancos revisam suas tabelas com frequência mensal, então antes de fechar qualquer proposta é necessário confirmar a taxa vigente diretamente com a instituição. A simulação serve como referência de planejamento, não como proposta formal.

O ITBI calculado pelo simulador é o valor exato? É uma estimativa com base na legislação municipal vigente em Jundiaí. O valor final depende da base de cálculo adotada pela Prefeitura, que pode utilizar o valor venal quando este for superior ao preço declarado. Confirme o valor com a Secretaria de Finanças ou com um despachante imobiliário antes do fechamento.

Os custos de cartório são os mesmos em qualquer cartório de Jundiaí? Sim. Os emolumentos cartorárias em São Paulo são tabelados pelo TJSP e iguais para todos os cartórios do Estado para operações de mesmo valor. O simulador usa a Tabela TJSP 2026.

Posso simular compra à vista? Sim. O simulador tem um toggle que alterna entre financiamento bancário e compra à vista, recalculando os custos de cartório (que incluem escritura pública na compra à vista) e o ITBI conforme o tipo de operação.

Qual a diferença real entre SAC e Price em termos de custo total? No SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, com menor custo total de juros. No Price, a parcela é fixa, mas os juros representam uma proporção maior das primeiras parcelas, resultando em custo total mais alto. Em 30 anos, a diferença pode representar dezenas de milhares de reais dependendo do valor financiado.

O simulador considera os seguros obrigatórios do financiamento? Não, e a nota do simulador explica isso. Os seguros MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel) são obrigatórios no financiamento e variam por idade do comprador, saldo devedor e critérios de cada banco. Eles precisam ser cotados diretamente com a instituição e adicionados ao custo efetivo total.

Posso usar o simulador para imóveis fora de Jundiaí? O comparativo de taxas e parcelas funciona para qualquer imóvel no Brasil, dentro das faixas SFH. O cálculo de ITBI usa a legislação específica de Jundiaí. Para imóveis em outros municípios, a alíquota e as isenções do ITBI precisam ser verificadas na legislação local, já que variam por cidade.

Qual o percentual de entrada mínima exigido pelos bancos em 2026? Para operações pelo SBPE no SFH, a entrada mínima padrão retornou a 20% do valor do imóvel em 2026, podendo ser complementada com FGTS. Bancos privados podem exigir percentuais diferentes dependendo do perfil de crédito e do imóvel.

Simule agora antes de negociar

O momento certo para usar o simulador não é após a assinatura do contrato. É antes de fechar o preço com o vendedor, porque o desembolso imediato total afeta diretamente quanto o comprador pode comprometer na entrada e qual banco faz mais sentido para o seu perfil.

Acesse o Simulador de Financiamento Imobiliário, preencha os dados do imóvel que você está avaliando e traga os resultados para uma conversa com nossa equipe. A Chenquer & Camargo orienta sobre financiamento bancário nas principais linhas de 2026 e indica o banco mais adequado para cada perfil antes de iniciar o processo formal de aprovação.

Chenquer & Camargo Imóveis | CRECI 314.879-F | Rua Manoel Maria Saraiva Filho, 182 - Vila das Hortências, Jundiaí/SP